1921年(大正10年)に借地法、借家法が制定された後、1941年(昭和16年)に借地法、借家法が改正され法定更新制度が導入されました。この改正により借地契約終了には正当事由が必要となり、借地人の地位が保護されました。また、1966年(昭和41年)には借地非訟事件手続き導入により借地権の譲渡転貸、増改築、条件変更が裁判所の許可で可能となり、権利がさらに強化されることで賃借権である借地権の物権化が進んで行きました。一方で、1992年(平成4年)には借地借家法が施行され借地契約の更新がない定期借地権制度が導入され、一定期間経過後には敷地利用権限が土地所有者に戻ってくる権利として土地の有効活用が促進されることが期待されています。

 

借地権と底地は、同一土地に併存しており、借地借家法や旧借地法で保護された強い権利と所有権は互いの経済価値に影響を与えながら表裏一体の関係にあります。

借地権の発生は様々なケースが考えられますが、最初の土地賃貸借契約締結時に借地人が多額の借地権設定権利金を地主に支払うことで割安な地代で建物を建築することから始まります。権利金の支払いを条件に割安な地代で土地を借りられる権利は、借地人にとっての借得分があるからこそ借地権の経済価値が発生し市場性を帯びてきます。地主は、多額の権利金を受領するからこそ安い地代で土地を貸し出すことに同意するわけです。当初授受された権利金は第三者への売買においては引き継がれることはありませんので、不動産市場では借地権は権利金以外の借得部分が、底地は地代徴収権が経済価値の源泉となるわけです。勿論、契約は自由なので権利金が少額の場合や全く支払われていない場合、地代がとても高い場合などもあり、借地・底地の問題は単純ではなく画一的に論じることはできません。

いずれにしても設定された借地権はその土地の地代を支払う代わりに使用収益する権利を認められており、期間が経過し更新を重ねていく中でその地域が発展し効用が高まった場合には借地人がその利益を享受します。本来、その土地の所有者が享受できる元本価値の上昇は、借地権価格の増価という形で顕在化し、そして底地に対しては間接的に地代の上昇或いはその期待を通じて作用することになります。地主は、自ら土地を使用することができないため、地代の他に更新料、建替え承諾料、条件変更承諾料、増改築承諾料、譲渡承諾料など機会を捉えて一時金を徴収することで価値の一部を回収していく訳ですが、それら一時金を将来受領することの期待も含めて底地の価格は形成されていきます。

 

低層利用が前提となる一般住宅地域よりも高度利用が進む商業地域の方が土地価格に対する借地権割合が高くなるのが一般的ですが、地域が発展していくと予測される場合や既に発展している場合の借地権価格と底地価格の判定は、ある意味土地の更地としての経済価値を上限に借地権と底地にどう振り分けるかという問題と捉えることができ、価格判断においてそれを更地価格に対する割合で把握しようとすることは一つの方法として理にかなっていると思います。

逆にもしも、地方や郊外部のようにその地域が衰退すると予測される場合には、地代上昇は見込めず、土地の経済価値が下落していることから更新料や建替え承諾料などの一時金も低下すると予測されます。更新料の性質が地代の補充ないし前払だとすると地価下落局面では更新料支払の積極的な意味は薄れてきます。このため借地権や底地には価格がほとんどつかないこともあり得ます。そしてこの時、地域が衰退しているにもかかわらず地代が高止まりしていれば借地人からすると地代減額請求(旧借地法12条、借地借家法11条)を検討することになります。そしてさらに土地の効用が減退し、建物の管理費用を上回る効用が得られないとなると借地人は借地を継続する理由がなくなり、地主への借地の買取を希望することも出てきます。しかし、地主からすると自己使用などの予定のない限り、借地を買取ったとしても固都税の支払いや土地の管理費用が余計に発生するため積極的には買取れないということにもなってしまいます。

地主が更新を拒絶する場合には借地人の建物買取請求権(旧借地法4条2項、借地借家法13条1項)が行使できますが(形成権)、更新拒絶しない場合には借地人の建物買取請求権は行使できないと解されていますので、借地人は自ら建物解体費を負担して更地で返還しなければならないことに注意が必要です。このあたりは、価格の問題ではなくなり、コンサルティングの範囲になりますが、借地権付建物の市場性がほとんどないような地域の場合、0円に近い価格でも第三者に売却した方が借地人と地主にとって合理的な場合があります。

 

話を査定・評価に戻しますと、借地権と底地の価格は、更地価格の水準に影響を受けながらも個別の借地契約による制約を受けながら更地価格の枠内(上限)で経済価値が決まります。このため、借地権と底地の鑑定評価にあたっては借地人と地主との関係性を踏まえる必要がありその割合を価格判断の指標とするのは合理的です。

ただし、鑑定評価においては土地賃貸借契約の内容や契約を前提として更新料が支払われているのか、法定更新なのか、現行の地代水準、建物用途の制限、地代は相場よりも低いのか高いのか、低い場合には引き上げの余地があるのか、さらに場合によっては借地権消滅による更地への復帰の可能性なども確認しながら多面的に検証する必要があります。

(例えば、郊外の大型商業施設が高い地代で普通借地契約を締結している場合には、底地価格は更地価格に迫るほど高くなりますし、高度商業地域でも用途が木造2階建て店舗に決められている場合は、借地権価格は相当安くなります(借地非訟による裁判所の許可を得るにしても建替え承諾料以上に市場性は減退しますし、そのまま売却するとなると買主が不動産業者などに制限されてしまいます)。このように更地価格に対する割合として画一的に捉えられないこともよくあることなのです。)

具体的な価格判断においては、割合のみで価格判断するのは鑑定評価では適切ではありません。確かに借地権と底地の価格は、相続税路線価割合などで簡単に確認できますが、その割合が妥当かどうかはその地域の市場特性や発生している借得分、契約内容の個別性などからアプローチした別の方法で検証することが求められます。

 

そこで、不動産鑑定評価にあたり確認すべき事項について、以下に述べたいと思います。

 

〔借地権の確認事項〕

◇契約書の有無

相当古い借地権の場合、契約書がない場合があります。そのような場合、借地権が成立していることを確認するために借地権の対抗要件となる建物の登記や地代の支払いの記録などを確認する必要があります。

◇新法か旧法か

借地借家法又は旧借地法が適用されるのか確認します。契約書の契約締結日が最近の日付となっていても原契約が旧借地法時代に締結された場合、更新契約も旧借地法が適用されますので、契約書に更新契約の文言が確認できなくても新法と旧法のどちらが適用されるのか確認する必要があります。

◇旧法の場合、堅固建物所有目的か、非堅固建物所有目的か

一般的には、堅固・非堅固の定めは契約書に定められていますが、定めがない場合、旧借地法3条により非堅固建物所有と推定されます。

◇建物用途の制限は有るか

建物の用途が制限されている場合で、その用途がその地域の最有効使用に合致していない場合、借地権価格に減価が生じることになります。このため、契約上許容される建物の用途とその地域の用途地域や地域分析から判断される最有効使用が合致するかどうかを確認する必要があります。

例えば、その土地の最有効使用が中高層賃貸マンションの敷地であるのに、契約上は工場や倉庫としての利用の制限が付されている場合などです。

◇地代改定方法の定めは有るか

契約書で固定資産税や路線価などを基準にして地代の取り決めがある場合はその内容が一般的なものなのかどうか確認する必要があります。地代が高く設定されている場合、借地権価格は低くなります。この時当然、底地価格は高くなります。逆に、地代が低く設定されている場合、借地権価格は高くなり、底地価格は低くなります。

普通に考えても同じ条件の借地が隣接していれば第三者は地代の安い方を選択しますし、一定の上限までは高い価格を提示してでも地代の安い方を選ぶことが合理的となります。

◇更新料の定めは有るか

更新料は、旧借地法や借地借家法で定めのない一時金ですので法的な支払根拠は有りませんが、慣習的にその授受が行われています。その性質としては、地代の補充や前払い、賃借権強化のための一時金などといわれますが、借地契約締結時に特約で更新料の支払いが合意されているのであれば支払う必要があります。

旧借地法では、更新料が支払われず法定更新となっている場合、建物の朽廃により借地権は消滅してしまいます。このため、このようなリスクを回避するためにも少なくとも契約書で合意されている場合には更新料を支払う必要があります。

また、契約書に明確な更新料支払の合意がない場合には支払うべきかどうかが問題になりますが、地主との関係性を良好に維持し、建替えや借地権譲渡などを円満に行うために支払うことを選択される借地人もいます。このため、法定更新中で借地権消滅のリスクのある借地権や地主との関係が円満ではない借地権は専門に買取を行う不動産転売業者などに限定されてしまうため、市場性が低下し、希望する価格で売却できない可能性が出てきますので対策が必要です。

なお、お寺が地主の場合などで、契約期間中に借地権が譲渡される場合、借地契約期間に相当する割合の更新料を支払うことで契約残存期間を延長する取り決めをしているケースもあります。例えば、20年の借地期間で10年が経過、更新料100万円の取り決めがある場合、100万円×10年/20年=50万円を借地人が支払えば借地期間が20年に延長され、次の借地人は借地期間を気にせずに土地を利用することができます。借地権を円滑に売却したい場合など、この方法は地主に対して有効な提案になりえます。

◇増改築の制約の定めは有るか

時間や費用を要しますが、裁判所に増改築の許可を求めることもできます。

◇契約面積と実際に乖離はないか

面積に乖離がある場合は、地代や借地権価格に影響があります。

古い借地で契約面積と実測面積に大きな乖離があると予測される場合には、地主と共同で測量を行い、変更契約や覚書を締結することも検討した方がいいと思います。

◇借地権の契約期間

契約期間が長い方が借地権の経済価値は高くなります。

旧法の法定借地期間は堅固で30年以上で、更新後は30年ですが、借地借家法の普通借地権は30年以上で更新1回目20年、2回目10年と更新期間が短くなります。つまり、地主からすると借地借家法の方が更新料を受領できる機会が多くなります。

 

以上ですが、特に借地権の契約期間についてもう少し詳しく見ていきます。

 

〔借地権の契約期間〕

借地借家法が適用される借地権か、旧借地法が適用される借地権かをまず確認する必要があります。

1992年8月(平成4年)以降に締結された借地権は借地借家法が適用されます。定期借地権でなければ、普通借地で30年が原則で、これより長い期間を定めた時はその期間となります(借地借家法3条)。注意しなければならないのは、契約で20年と定めてしまった時です。そのような借地権者に不利になるものは無効となりますので(強行規定・借地借家法9条)、当事者で定めた契約は無効となり、原則とおり30年となることになります。

これは、1992年7月までに締結された旧借地法が適用される借地契約についても同様で、堅固建物について20年と契約で定めてしまうと借地人に不利となることから無効となり(強行規定・旧借地法11条)、原則の60年とされる可能性があるのです(1992年7月から60年だとすると2052年7月まで旧借地法の更新期限が来ないことになります。)。

 

  旧借地法 借地借家法
施行 1992年7月(H4/7)まで 1992年8月(H4/8)以降

普通借地

借地期間

期間の定めアリ

堅固30年以上

非堅固20年以上

30年以上

(更新後)

堅固30年

非堅固20年

(更新後)

1回目:20年以上

2回目:10年以上

普通借地

借地期間

期間の定めナシ

堅固60年

非堅固30年

30年

(更新後)

堅固30年

非堅固20年

(更新後)

1回目:20年

2回目:10年

 

現実に締結されている土地賃貸借契約書をみていると、不動産仲介業者が作成した契約書でさえトラブルに発展しそうな契約書をよくみますので、契約締結の際には注意して契約内容を確認しなければなりません。後にトラブルになる可能性が含まれるような内容は避ける必要があります。

このような場合、借地権が売買されるようなタイミングで、借地権の譲受人とトラブルになることが予想されます。相続が発生した場合にも従前の当事者が合意していた内容で、特に問題にならなかったものが、問題となり争いとなる可能性がありますので、できるだけ早い段階で適切な契約内容に修正して、次の世代に引き継げるよう契約を巻き直すべきです。

 

新しい借地人からすると次の更新時期まで契約期間がどれ程残されているのかは、更新料の支払いの時期などに影響してきます。理論的には更新料の支払時期が近いと借地権の経済価値を押し下げる要因になってきます(更新料支払直前か支払直後かで借地権譲受人から見た借地権価格は異なります。)。逆に、地主からすると、底地の価値は更新料が受領できるタイミングが多ければ多い程高く、更新直前の底地価格は更新料受領の期待により理論的に更新料の額を上限として上昇することになります。このため、契約期間は当事者にとって重要なことなのです。