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鑑定・コンサル

不動産鑑定評価業務

不動産鑑定評価・不動産価格調査

*売買
  • 親族売買(時価よりも著しく低い価額で売買されたと認定されるとその差額に贈与税が課税されます。(相続税法7条)。)
  • 同族会社間売買(個人が法人に時価の1/2未満の金額で売却した場合はみなし譲渡所得税がかかります(所得税法59条)。)
  • 負担付贈与(時価と負債額との差額に課税されます。)
できれば取得した方がいい場合
  • 資産売却において不動産仲介業者以外の意見を知りたい。或いは、買主の提示金額の妥当性や相場との関連性など、売却時の価格に不安のある方は鑑定評価又は価格調査をお勧めします。総額が大きいほど価格の幅は大きくなりますので適正価格で売却するためにご検討ください。

    ただし、流通量の多い居住用マンションや住宅地の標準的な土地などの場合は、市場で相場観が既につくられているため特別な調査をするまでもなく適正な価格が把握できることも多いです。また、個人のお客様の場合、必ずしも文書等が必要ないケースもありますので、その場合は口頭でのアドバイスなどコンサルティング業務として対応いたします。

  • 法人のお客様にとっては、社内外に対する価格根拠として、また、処分価格の妥当性の確認として説明力の高いものを交付させていただきますので利益を最大化させるためにも鑑定評価の活用をご検討下さい。
  • 成年後見人が居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要になります。不動産仲介業者間の見解が分かれるような場合、慎重に不動産の時価を見極める必要がある場合、売却活動によって確実に資金を現金に変換するためにも利害関係のない不動産鑑定士の見解が有効です。

 

*相続
  • 相続財産の時価評価(時価が路線価を下回る場合)
     例)無道路地(間口2m未満など)、崖地・法地、市街化調整区域の土地、リゾートマンション、不動産市場が急激に変化した地域の不動産、市街地山林など。
       
  • 遺産分割・共有分割
    代償金を支払う場合など鑑定評価が有効です。不動産市場が大きく変動している場合や個性の強い不動産や特殊な不動産の場合、固定資産税評価額や路線価では時価との乖離が大きくなります。公平な分割のためにご検討ください。

  • 遺留分減殺請求
    相続財産の遺留分が侵害されているとして価額弁償などのために法定相続人や受遺者(受贈者)が不動産の時価を適切に把握する必要がある場合に鑑定評価が有効です。
*現物出資

 会社の設立又は募集株式の発行等に際して、不動産により資本の拠出を行う場合があります。
 出資者が取得する株式の価値に見合う出資であることを確認するために、裁判所は検査役を選任して調査を行いますが、価額が相当であることについて弁護士、公認会計士、税理士等の証明を受け不動産鑑定士の鑑定評価が行われている場合には検査役の調査が不要となり(会社法33条10項)、有効です。

 

*破産等

 企業の破産において不動産鑑定評価が利用される場合として、破産手続開始時の財産評定に係る場合、不動産の任意売却及び担保権消滅許可制度に係る場合、営業または事業の譲渡に関連する場合等があります。また、民事再生法に基づく「早期売却価格」を求める場合、会社更生法または民事再生法に基づく「事業の継続を前提とした評価を行う場合」にも不動産鑑定評価が有効です。

 

*担保評価

 金融機関が融資を行う場合、金銭債権を担保する不動産の担保価値を判断するための鑑定評価。

 

*地代・家賃

 借地借家法11条1項、32条1項により調停・訴訟などを行う場合。

 

〔意見書〕

 広大地意見書
 市街化調整区域の土地の宅地転用の可能性。
 農地を宅地や駐車場や資材置場などへの転用を前提とする場合。

 

《不動産鑑定評価とは》

 不動産鑑定評価とは不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することです。

 不動産鑑定評価を行ったとき、不動産鑑定業者は依頼者に対して必要事項を記載し、署名捺印された不動産鑑定評価書を交付することが義務付けられています。不動産鑑定評価書とは「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき不動産鑑定事務所が発行する文書又は電磁的記録(以下、「文書等」)です。

一般的に不動産鑑定業者が交付する文書等には「不動産鑑定評価書」と「不動産価格調査報告書」、「意見書」があります。国土交通省によるガイドライン(※1)により不動産鑑定評価基準等(※2)に則って不動産の経済価値を判定した内容を文書等にしたものが「不動産鑑定評価書」であり、一部則らない或いは則ることができないものが「不動産価格調査報告書」、「意見書」になります。

「意見書」については不動産の価額判定を目的としない不動産に関する意見をまとめた書面となりますが、その結論を導く過程で対象不動産の価格又は賃料について具体的検討を加える場合にガイドラインに従って書面を作成することになります。したがって、対象不動産を特定せずに単にある地域の価格賃料相場や市場動向についての見解を述べた文書はガイドライン適用外で、鑑定評価ではありません。また、口頭で対象不動産の価格等について意見を述べる場合もガイドラインの適用外で、鑑定評価ではありません。

 

(※1)「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」及び「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン運用上の留意事項」(H21.8.28策定)

(※2)不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項は、不動産鑑定士が鑑定評価を行うに当たっての統一的基準で、「不動産の鑑定評価に関する法律(S38.7.16法律第152号)第40条第1項及び第2項の規定に基づき不当な鑑定評価について懲戒処分を行う際の判断根拠となるものです。

 

《「不動産鑑定評価書」と「不動産価格調査報告書」の違いについて》

「不動産価格調査報告書」は、費用や時間などの制約により評価手順や評価手法の一部を省略して経済価値の判定を行う場合に作成されます。また、社会的妥当性が認められない価格形成要因についての想定条件を付加する場合にも調査報告書が用いられます。

これに対して「不動産鑑定評価書」は、基本的には価格の三面性に基づく三手法(原価法、収益還元法、取引事例比較法)を適用することで、妥当な価格の在りどころを立体的に検証していきます。三手法は、同一市場の中で属性の異なる市場参加者がそれぞれの立場から見た時に適正とする水準を指し示すもので、不動産鑑定士が市場参加者に成り代わって試算しますが、三価格が指向する水準を捉えて鑑定評価額を不動産鑑定士が決定します。また、対象不動産の利害関係者の価格判断に重大な影響を及ぼすような条件は社会的妥当性が認められない限り許容されません。

特殊な個別性を持つ不動産や市場性の低い不動産ほど両者の精度に差が出てきます。

※いずれにしても、ガイドライン上は価額を表示した文書等であるため両者とも不動産鑑定評価になりますので、当HPでは不動産鑑定評価とは「不動産鑑定評価書」と「不動産価格調査報告書」の両方を指すものとします。

 

不動産コンサルティング

〔売買・賃貸コンサル〕

 契約書や重要事項説明書のチェック、売買方法のアドバイス。

〔有効活用〕

 有効活用案の検討、事業者の探索・紹介・選定など。

 アパート計画案やマンション等価交換事業の検証など。

〔マーケットレポート〕

 不動産市場の分析を多面的に分析した結果の報告書の作成。

〔レビュー〕

 不動産仲介業者の無料査定書や不動産鑑定評価書のチェック。

〔その他〕

相続財産評価⇒土地に減価要因がないかどうかのチェック。

(具体例:高圧線下地、土地区画整理事業区域内、都市計画道路、高低差、崖地、無道路地など)

相続財産評価における時価のチェック。(路線価が時価よりも上回っていないか。)

 

不動産売買、賃貸、管理、有効活用、相続などの問題について、弁護士、司法書士、行政書士、一級建築士、土地家屋調査士、宅地建物取引業者、不動産開発デベロッパー、税理士、さらに他の不動産鑑定事務所とのネットワークも活かしながら解決の方法をご提案いたします。

 

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