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鑑定実績

主な鑑定評価実例

◇依頼内容:自己居住用不動産の売却

 被保佐人が自己居住用の土地建物を売却するので鑑定評価をとりたい。実は、隣地の不動産業者から購入したい旨の打診が来ているのだが、その提示額が妥当かどうか分からないので売却をする場合に時価と乖離がないか確認しておきたいのですが。

 


ATLAST

東京都内の近隣商業地域で容積率400%の土地でしたので、不動産開発業者が立体利用を前提とした価格形成が行われる立地で、路線価よりも時価はかなり高くなる土地でした。隣地の不動産業者が提示してきた価格は鑑定評価額よりもかなり低いことが分かったため、鑑定評価額を前提に価格交渉を行い契約することができました。

 

 

◇依頼内容:継続地代の鑑定評価

 古くから続く商店街の借地ですが、地価が下落しているにも関わらず地代が高止まりしたままになっています。地代を適正な水準に減額交渉するために鑑定評価を行いたいのですが。

 

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直近の地代改定時点から約20年経過しており、この間地価は約1/2に下落していました。このため固定資産税・都市計画税に対する地代の割合も高く、近隣の事例と比較しても高い状態でした。鑑定評価手法の差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法を適用して評価した地代で調停を行い、地主と地代改定の合意をすることができました。

 

 

◇依頼内容:土地区画整理事業区域内の土地

土地区画整理事業中の駅近くに会社で土地を所有しています。売却のために不動産仲介業者から無料査定をしてもらったのですが、その価格で売却活動を進めてもいいものかどうか評価してほしいのですが。

 


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不動産仲介業者が査定の目安としていた相続税路線価は、仮換地前のもので区画整理事業による効用の上昇が反映されておらず、査定価格は低くなっていました。土地の取引事例や地元不動産業者へのヒアリングから実勢は路線価よりも1.6倍ぐらい高い水準で取引されていることが判明し、鑑定評価書はこれらの区画整理事業の効果を盛り込んだ内容を作成しました。売却活動は、高く評価された鑑定評価額で行ったところ買主が見つかり契約することができました。

 

 

◇依頼内容:市街地山林

市街地に山林を所有しているのですが、売却にあたり妥当な価格が知りたいのですが。そもそも売却できるのでしょうか。

 


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周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域となっており、平坦地や多少の法地であれば近傍宅地の相場を基準に道路などの潰れ地を除く分譲価格から造成費や諸経費、業者利益を除いたものが売却可能な現実的な価格といえます。ただし、対象不動産は敷地の大部分が傾斜度30度の傾斜地となっていましたので、造成費の見積もりを専門業者に依頼し、開発法による価格が純山林の価格を上回るかどうか慎重に評価を行いました。

評価の結果は、駅からの徒歩圏ということもあり、開発法による価格の方が高くなったので不動産開発業者を主要な購入検討者として評価を行い、売却することができました。
もし、高い造成費により価格がマイナス、或いは純山林価格以下となる場合には資産価値はほとんど無いものとなってしまいますので、売却価格の判断に鑑定評価は有用です。
また、相続財産評価においても鑑定評価による時価の把握が有用です。

 

 

◇依頼内容:土地建物の内訳割合

築50年の古家付き土地を全面改装して宿泊施設として稼働する不動産を買取りたいのですが、固定資産税評価額によると建物価格が非常に低く、売買予定価格を固定資産税評価額割合で配分すると建物価格がかなり低くなってしまいます。鑑定評価で土地建物を評価して評価書の中で土地建物内訳割合を明示することは可能でしょうか。

 


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土地建物の内訳割合は、鑑定評価により合理的に算定することが可能です。築50年ほど経過すると一般的に固定資産税評価額は2割程度残りますが、実際に全面改装により相当の内外装費を掛けているにもかかわらず建物価格が低く評価されてしまうのは実態とかけ離れてしまっている場合が多いと思われます。

鑑定評価では、改修後に増価が発生している積算価格と収益価格を試算して鑑定評価額を決定し、積算価格割合と控除法により算定される割合を比較して合理的な内訳価格割合を算定しました。建物割合が高くなることにより減価償却費が多く計上できることになりますが、中古建物に投下された資本を回収するという意味でも妥当な結論だといえます。
消費税基本通達10-1-5でも示されている通り、土地建物内訳割合は合理的に算定されていれば問題なく、鑑定評価を行うことは有用です。

 

 

◇依頼内容:法人の本社ビル

会社の本社ビルは築40年が経過しているが、近頃周辺の土地相場は上昇していると聞いており、売却や土地の有効活用、建物賃貸などを行った場合の資産価値がどうなるのか比較して検討したい。

 


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物を解体して店舗付賃貸マンションと分譲マンション開発を行った場合の土地価格を試算し、建物はそのままで一部改修して賃貸オフィスビルとしての一体の収益価格を試算しました。また、現状のまま売却した場合の時価を評価してそれぞれの価格の関係性をご説明させていただきました。

一級建築士事務所に依頼してボリュウームチェックを行ったところ、建築当時にはなかった日影規制(建築基準法56条の2)が1976年から導入されたことにより、建替えた場合には基準容積率が消化しきれないことが分かり、土地価格と賃貸オフィスビルとしての価格は大きな差がない結果となりました。

 

 

◇依頼内容:戸建住宅の遺産分割

姉妹が相続した戸建住宅に姉が居住継続するために、代償分割の方法をとりたい。固定資産税評価額を基礎としたいといわれているのですが、問題ないでしょうか。

 


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事前調査をして、固定資産税評価額を時価との乖離がどれだけあるのかを確認したうえで、もし乖離が大きい場合は相続人が共同で鑑定評価を依頼することを検討した方がいいのではとアドバイスさせていただきました。
事前調査を机上で行ったところ住宅取引が活発化しており地価が上昇していることが分かりました。
鑑定評価をご依頼いただき、固定資産税評価額とは2倍程度高い評価となりました。鑑定評価により公平に遺産分割ができたと思います。

 

 

◇依頼内容:別荘の売却

法人から社長である個人に保養所として利用していた別荘を売却したいのですが。鑑定評価による時価で契約したいのですが。時価は上昇しているのでしょうか。

 


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20年ほど前に法人が購入したときよりも現在の方が大都市圏の不動産市場は好調ですが、別荘地については様相が異なります。箱根や熱海などの別荘地は東京や横浜の景況感と連動性が高く地価は上昇しているエリアも多いですが、伊豆半島については良くて横ばいか下落地域の方が多い状態です。

実際に市場調査を行ったところ、土地のみを購入して建物を新築するという需要はかなり減少おり、建物付き別荘をリフォームして永住するという需要が大半を占めます。つまり、伊豆半島の別荘地は市場の回復傾向はみられず、維持管理費や固都税の負担(セカンドハウスとして認められれば、固定資産税は課税標準1/6が認められます)が大きく意識され新築が少なくなるほど市場は縮小しているといえます。
このため、鑑定評価額は法人の簿価よりもかなり低い水準となりました。

 

 

◇依頼内容:店舗の家賃

都心のビル2階部分飲食店の家賃について、オーナーと調停が不成立となり裁判となります。このため、賃料の鑑定評価をお願いしたいのですが。

 


ATLAST

資料を拝見したところ、約30年まえの賃貸借契約締結時に家賃の41か月分の保証金の支払いと4か月分の償却が決められていました。
その地域の現在の店舗賃貸条件と比較するとオーナーには経済的なメリットがあり、その分テナントはやや割安で店舗を借りられていた経緯がありました。
評価時点の新規賃料と直近合意時点の契約賃料との差額の一部を借主に配分する差額配分法のみでは、画一的な評価になってしまうので、個別的事情が反映しきれません。

契約当時の純賃料に消費者物価指数やGDPデフレータ、店舗賃料のトレンドから求められる指数などを加味したスライド指数を乗じて試算されたスライド法による賃料は本件では重視すべき試算賃料だと判断しました。
賃貸事例比較法による比準賃料なども参酌しながら鑑定評価額を決定し、評価書を交付させていただきました。

 

 

◇依頼内容:広大地意見書

相続した土地の財産評価について財産評価基本通達24-4の広大地補正率が適用できるかどうか検討しているのですが。

 


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まず、机上調査を行ってから広大地に該当するかどうかを分析させていただきました。
本件は、広大地に該当すると判断されたので正式に受託して意見書を作成しました。

①大規模工場用地に該当するか、
②中高層の集合住宅等の敷地に適しているか、
③標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大か、
④開発行為を行う場合公共公益的施設用地の負担が必要か、
について具体的なデータを示しながら要件を確認していきました。

本件は、条例により開発行為が厳しく規制される地域で幹線道路まで5m以上の道路幅員が確保されていなければならず、建築基準法42条2項道路に面していることからそもそもマンションは最有効使用とはいえない土地でした。また、開発想定図面と周辺地域の取引事例データにより路地状敷地による分割が経済合理性に反するものであることを論証して意見書をまとめました。

 

 

◇依頼内容:調整区域の土地

営業中の事業所の近くの土地を売却するということで所有者から買取の打診を受けました。市街化調整区域の土地なので、建物が建てられる土地なのか価格の妥当性も分からないので鑑定評価により適正な時価を知りたいのですが。

 


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調査した結果、対象不動産は市街化調整区域内でも地区計画が定められた土地に該当していました。
都市計画法34条第10号により地区計画に定められた内容に適合する建築目的で行う開発行為は可能であるので、近隣の市街化区域内の事業用地価格を比較しながら鑑定評価額を決定しました。

買取打診価格は妥当な水準であることが分かったので、売買条件などを調整して契約することができました。
ただ、もし都市計画法34条の立地基準に適合しない土地であれば、建築行為はできないため、市場価格は4割から5割下がることになり、宅地の取引事例を比較することは不合理となります。

 

 

◇依頼内容:アパートの建物

相続対策のために、無償返還届(借地権の譲渡はないとの取扱い)を税務署に提出したうえで個人所有のアパートのうち建物のみ資産管理会社に売却したいのですが、建物のみの鑑定評価は可能ですか。

 


ATLAST

建物のみの鑑定評価は可能です。
時価が原則ですが、建物の簿価で売却することも税務上全く問題は有りません。ただし、最終的には顧問税理士や依頼者の判断になると思いますが、時価と簿価(未償却残高)の乖離が著しい場合には建物の収益性を反映させた建物の時価を鑑定評価により求めて採用するのが合理的だと思います。

ご依頼いただいたアパートの建物は、ローンは完済しておりましたが、築20年のS造で建築当初よりも家賃は約20%低下し、空室率少し目立つようになっていました。原価法による積算価格は時間の経過によって規則的に建物経済価値が減少していくことを前提とする手法で、収益性の変化を定量的な減価として反映しにくいという弱点があります。このため、収益還元法(建物残余法:土地建物一体から生まれる純収益から土地に帰属する収益を控除して、残りの純収益を建物帰属収益と捉えてこれを還元した収益価格)は現在の建物の家賃水準や稼働の状況を反映しており積算価格よりも説得力が高い価格となりました。また、一旦土地建物一体の収益価格を求めて、土地と建物価格の内訳割合を使って建物価格を配分した配分法による価格も収益価格以上に説得力の高い価格となります。

本件では、配分法による価格を重視して鑑定評価額を決定し、未償却残高よりも低くなりました。
仮に、法定耐用年数を満了している建物の場合には、未償却残高より鑑定評価額は収益性を反映させるため高い水準で求められることになります。

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